Como financiar seu imóvel, passo a passo

Quanto você consegue financiar

Dois limites decidem o tamanho do financiamento, e vale o menor deles.

• A parcela cabe na renda. Os bancos costumam aceitar que a 1ª parcela seja de até 30% da renda bruta da família. Com R$ 20 mil de renda, a 1ª parcela pode chegar a R$ 6 mil.
• A entrada cobre uma parte do valor. Os bancos financiam de 70% a 80% do imóvel, conforme o banco e o tipo de parcela. O resto é a entrada.

Dá para somar a renda de mais de uma pessoa: cônjuge, parentes ou outra pessoa que vai comprar junto. Todos entram no contrato e passam pela análise de crédito. Quem é autônomo comprova a renda pela declaração do IR e pelos extratos.

Entrada e custos além do imóvel

A entrada costuma ser de pelo menos 20% do valor. O saldo do FGTS pode fazer parte dela. Além da entrada, separe dinheiro para:

• ITBI, o imposto da prefeitura sobre a compra: em geral de 2% a 3% do valor, conforme a cidade.
• Registro em cartório. No financiamento, o contrato do banco já vale como escritura, e você paga o registro dele. A tabela muda por estado.
• Avaliação do imóvel: o banco cobra uma tarifa pela vistoria do engenheiro, no começo do processo.

Somando tudo, conte com algo como 3% a 4% do valor do imóvel.

O valor que o banco considera

Antes de aprovar, o banco manda um engenheiro avaliar o imóvel. O financiamento é calculado sobre o menor valor entre o preço de venda e a avaliação. Se o imóvel for avaliado abaixo do preço, a diferença vai para a entrada.

A vistoria também confere a documentação e a construção: imóvel sem habite-se ou com obra fora da planta aprovada pode não ser aceito.

SAC ou Price

São as duas formas de pagar a dívida.

• SAC: você abate a mesma parte da dívida todo mês, e os juros caem junto com o saldo. A parcela começa maior e diminui todo mês, e no total você paga menos juros. É o padrão da maioria dos bancos.
• Price: a parcela é igual do começo ao fim. No começo, quase tudo é juros e a dívida demora a cair. A parcela inicial é menor, mas o total pago é maior.

Financiando R$ 800.000 em 30 anos a 11% ao ano, a 1ª parcela no SAC é de R$ 9.210 e cai até R$ 2.242. Na Price, fica em R$ 7.307 do começo ao fim.

Juros, TR, seguros e CET

A taxa que os bancos anunciam é a taxa efetiva ao ano. Sobre ela entra a TR, um índice que corrige o saldo devedor todo mês. Em novembro de 2026, a média dos bancos fica perto de 11% ao ano, mais a TR.

A parcela de verdade traz ainda dois seguros obrigatórios: o de morte e invalidez (MIP), que muda com a idade, e o de danos ao imóvel (DFI). Alguns bancos cobram também uma tarifa mensal de administração.

Para comparar bancos, olhe o CET, o Custo Efetivo Total: ele soma juros, seguros e tarifas num número só. Salário na conta e seguro contratado no banco costumam baixar a taxa, então vale pedir proposta a mais de um.

Prazo e idade

O prazo vai até 35 anos (420 meses). Quanto maior o prazo, menor a parcela e maior o total de juros.

A idade limita o prazo: a idade da pessoa mais velha que vai comprar, somada ao prazo, não pode passar de 80 anos e 6 meses. Quem tem 55 anos, por exemplo, consegue até 25 anos de prazo. Por isso a simulação pergunta a data de nascimento.

FGTS, SFH e SFI

Imóveis de até R$ 2,25 milhões entram no SFH, o Sistema Financeiro da Habitação. Nele, os juros têm teto de 12% ao ano, e o FGTS pode ser usado na entrada, para abater parcelas ou para quitar o saldo. Para usar o FGTS:

• o imóvel é residencial, urbano e para você morar;
• você tem pelo menos 3 anos de trabalho com FGTS, somando todos os empregos;
• não tem outro financiamento ativo pelo SFH, em qualquer cidade;
• não tem imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.

Acima de R$ 2,25 milhões, o financiamento é pelo SFI, o Sistema Financeiro Imobiliário: sem FGTS e com juros livres, negociados com o banco.

Regras de novembro de 2026. Confirme na Caixa antes de contar com o saldo.

Depois de assinar

• Amortizar. Sempre que sobrar dinheiro, dá para abater a dívida e escolher entre diminuir o prazo ou a parcela. Diminuir o prazo economiza mais juros. O FGTS também pode amortizar, a cada dois anos.
• Trocar de banco. A portabilidade leva o saldo para outro banco que ofereça taxa menor, sem precisar quitar antes.